北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　请问，新出的租房条例提到以后租售同权，以后靠租房就能上学，所以学区房以后没有人买了。我觉得如果用房子名额上学应该会付出一定的成本，类似以前的赞助费，学区房买卖会变少，学位出租会变多。

　　如此看，带学区的小户型老破小以后租金是否会高一些？包括租金+6年的学位费。按照6年30w，一年5w，一个月多4k。是否会出现自住房东出租学位，这样备案是否有问题？

　　我感觉政府应该不会允许此类事发生，包括就近上学的检查，可能也限制类似空挂户（空租房）的情况。现在老破小不好出售，眼下只能考虑放着出租，你怎么看以后非顶级学区的老破小的出路？

　　1、租购同权不是新政策，早就运行很多年了。或者从最开始就可以租房上学，只不过另交赞助费和择校费什么的。后来是2013年教改之后几乎没有暗箱操作了，到2017年就出台了允许租房上学的条例，然后每年都有调整，现在不过是最高层又重申了一下而已。

　　2、不过现实中根本就没有完全的“租购同权”，都是分三六九等的。毕竟牛校的学位有限，所以都按照房户合一，京籍非京籍的进行顺位，于是租房的在提前几年（各区不一样）办齐手续之后，也只能保证在租房行政区内有学上，但不保证在哪所学校。

　　而且，由于房租中是不包含学位价值的，所以如果想靠租房上学，是需要单独向房东交钱的。数额不等，也没有标准价，基本都是自己商量着来。东西海的贵，据说大几万的都有。朝石丰的便宜，名校学区也就几千块钱吧。郊区的则看情况，有的就是意思意思而已，但完全免费的应该很少，毕竟这也是一种使用配套的行为。

　　3、所以您这想法在现实中早就在运行了，潜规则而已，已经运作至少20年以上了。当年中关村学区曾经创出全国最高的租金收益率，年回报率15%，六七年回本儿，就是因为“租房能上学”。租户不仅交高额租金，而且还得另交赞助费，中三王校长也正是因为这个出的事儿。

　　4、管理部门早就知道各种潜规则，懒的管而已，反正这种手段也不是主流，费那劲干嘛啊？弄不好还得挨骂呢。

　　5、伟德国际娱乐非顶级学区老破小，我还是那观点，只有好资源才永远稀缺，那不是强学区的就会随着入学人数减少而不太稀缺呗。另外房子是用来住的，在学区功能减弱之后，居住功能则会加强，不太宜居的溢价部分则有可能受影响。

　　这参考台湾省和韩国的学区房吧，人口减少之后都是这趋势。牛校旁边宜居房产的溢价依然高，伟德国际娱乐还动不动领涨，各项普通的就逐渐普通了。但这都不是猛然发生的，而是随着一届届的孩子毕业离开，家长才能卖房呢，溢价也才逐年降低。一般不会完全降没了，怎么也得留个学籍的价值。

　　请问我和我媳妇都是独生子女加拆迁户，两家房子加起来过十套了，但是都在房山，有的位置好有的位置不好，其实也不咋值钱。我俩年收入加起来60 ，我现在住大学城的三居，居住比较舒适，对口学校是北理工。父母丈母娘都各自居住，但离的很近能带孩子，家里孩子3岁，本来我是不准备鸡娃的，但是感觉孩子确实有点智商，感觉我有点被架在那了。

　　想把大学城这套卖了，去盛今家园换个700万左右的二居改三居，我还得带一对老人去帮我看孩子。估计大学城这套卖完还完贷款还能剩300 ，再卖一套回迁房估计有个200左右，贷250 为了学校居住体验下降了，还得倒腾这么多手，操作难度也不小。您觉得值当这么大费周张的搞一下吗？而且我算了算，我这换房周期就十个月，二卖一买，难度大吗？

　　1、两家房子加起来过十套，那这要么就是经历两次以上的拆迁，要么就是地段儿不太强，所以拆迁方才愿意多给房。

　　2、孩子三岁，那没必要着急，可以等到五岁之后去测个智商，基本准确，至少能跟同龄孩子比较一下。智商越高越值得培养，211的有可能鸡娃到985呢。

　　当然如果是天牛报恩娃就无所谓了，大多数的学校会比家长更上心，毕竟这里是北京，不会埋没天才。如果是普娃就看家长的心气儿吧，努努力一本二本，不努力办三本甚至职高。

　　3、不过干嘛非得买盛今佳园啊？两区交界铁道边儿，优势就是海淀辖区，其他方面都普通吧，溢价并不低，基本等于海淀平均值。

　　另外就是二居改三居，在这种老公寓的设计里可以算常规，但也考虑好，一般不太好改，否则我们开发商自己就干了。另外将来出手时这成本也不好收回，因为就算改的好，接盘人也会以不喜欢的借口说事儿。

　　反正我的意思是既然要付出同等的溢价成本，那干嘛不买学校或户型更好的啊？只有好资源才永远稀缺，房子也是用来住的，学校越好+越宜居的才越保值，至少流动性强。

　　4、值不值的只能由家长考量，外人不好建议。只是提醒一下，鸡娃这事儿一旦上了贼船就下不来了，买学区房只是第一步，之后则是孩子的天分和努力+妈妈的信息与陪伴+爸爸的资金与理解，那是一个都不能少啊。这都未必能怎样。

　　5、买房难度不大，卖房难度不小。毕竟现在是大盘低迷，连市区都大部分板块成交周期长，郊区就更难了呗。不过您这还至少三年时间呢，没必要着急，而且这会儿买学区房也不合适，等溢价再降点儿了才性价比高呢。

　　请问，我是天津人，孩子在北京工作，伟德国际娱乐码农，但收入很低，人家都是战斗机，他顶多是个拖拉机，净拖北京人后腿了。

　　在北京买房我们帮不上太大忙，只能提供200多万的首付。他不想买在海淀，嫌贵，而是想买在旁边昌平。但是我们很担心保值的问题，您应该知道京津新城，那早就跌成白菜价了。而且这还不是特例，天津其他郊区这种情况有的是。

　　所以我们很担心昌平将来也是这样，现在买不了海淀哪怕等几年呢，也比着急买了之后连年下跌强。所以我想请您帮着分析一下，如果海淀有合适的房子是最好，如果没有就索性再攒几年钱。

　　1、您家孩子绝对没有拖北京人的后腿，因为北京的码农里面绝大多数都不是北京人。或者码农都是新北京人，老北京人只懂码长城。

　　2、我觉得您的担心有道理，房产价值确实是由地段儿决定，至少决定大部分。但是，地段儿并不等同于行政区的概念，市区并不是所有地段儿都好，郊区也并不是所有地段儿都弱。

　　甭说海淀了，哪怕是核心区的东西城，在剔除学区溢价之后，基础房价也有长期跑输大盘的板块。原因无他，板块内的配套价值和经济增长，并未达到北京市的平均值。所以别看有的地段儿离很近，但从保值来讲并不占优。

　　反观郊区一些板块，就因为是城市规划的新区重点，也就得到了大量的资金和政策支持，基建和产业的增长都很快，其价值也就体现在了土地和房价上。典型的如通州、亦庄和昌平的几个产业区，房价走势至少不落后大盘。

　　这其实在天津也一样，不是所有的市区板块都强，也不是所有的郊区都弱。塘沽还算郊区呢，或者说滨海新区的大部分更都曾经是郊区，但其中发展的好的板块和小区并不少。

　　3、总之我理解您的心情，但建议还是抛开行政区的限制吧，只关注具体板块和小区，这分析起来才有意义。否则掰扯市区郊区的太笼统了，聊半天没意义。

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